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对于很多在奋斗中的年轻人来说，购房还是有些遥远。 

 
房地产中介登记的房源信息越来越多 

 
3月以来，到市房管局交易大厅办理相关手续的人络绎不绝。 

 
二手房交易升温，中介开始招聘人员。 

　　策划人语

　　2月20日，国务院常务会议指出，要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展，被称为“国五条”的新版楼市调控政策随之出台。

　　3月1日“新国五条”细则下发，细则扩大了限购范围、重提了房价调控目标、预留了提高首付比例，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此细则一出，一向对楼市调控政策反应不是非常敏感的玉溪，这次却与全国大中城市一样，在新政开始执行前出现了二手房交易火爆的情形。

　　这一次为何会有如此大的反应？玉溪的楼市有何种特点？本报记者对当前玉溪楼市出现的新变化进行关注。
   
　　新政来得突然，买卖双方都纠结

　　3月7日，市房管局所在地的桂山路下半段道路两旁停满了车辆，让这条本来不算宽的道路更显拥挤。在房管局的交易大厅里，更是熙熙攘攘挤了百十人，这样集中的大规模二手房交易、过户，在玉溪还是头一次出现，对国家的房地产调控政策反应如此明显和迅速也较为罕见。

　　在交易大厅，交易双方一丝不苟地核对、确认信息，对这个倾尽自己财力的事情毫不马虎。与正在交易的人们不同的是，前来咨询的人满脸疑虑，觉得事情来得太奇怪太突然，甚至对于20%税费之说的真实性表示怀疑。交易大厅里的气氛显得焦灼而沉闷。51岁的市民聂志平（化名）同35岁的买主张兰（化名）办理完位于红塔集团生活区E区90平米的房产交易手续后，双方都没有表现出交易成功后的释怀，简单地寒暄后就此告别。在他们看来，这样的交易太显仓促却又不得已而为之，因为双方都有共同的顾虑——要在新国五条正式实施前完成交易。

　　张兰考虑到二手房区位好、公摊面积小、物业管理费低、配套全，同时担心新国五条实施后，房价增值部分20%的差额税会让二手房“卖不出去”。“以后大家肯定首选新房了。”张兰说。而聂志平则觉得这样仓促的交易并没有让他获得多少实惠。聂志平坦言，在卖房前，连同他为未出嫁的女儿购置的婚房，共有3套房产，这套位于红塔集团生活区E区的房子在他到铭德上居购置了复式楼后就开始闲置。一开始他一直无意出售这套位于4楼的采光良好、生活方便的房子，主要因为“不差钱”和考虑到房子未来的增值。而新国五条细则一出，亲友、同事间都为此事炸开了锅。聂志平简单地计算了一下，这套单位福利房购入时仅两万余元，而现在房价飙升到了近50万元，如果新政开始实施的话，这房子一旦要出手，仅缴纳20%差额税一项税费就近10万元，政策一出，这里的房价必将受到较大的影响。

　　为此，不想卖房的聂志平开始动摇。3月3日一早，聂志平就到中介处以48万元的价格挂出了自己的房子。聂志平告诉记者，48万元是D区、E区最高的成交价格，挂的时候多少抱有些试试看的心态，谁知中介很快找到了买主张兰，简单的讨价还价之后，买方给出卖方净得47万元的价格令交易很快达成。卖房所得的钱去做点什么，还是去买辆好车？聂志平又开始犯难。

　　同时，聂志平告诉记者，买方购得房屋以后，还需要承担1万元左右的税费及1万多元的管网改造费，为此，张兰购买这房龄已经15年的二手房花费近50万元，约合5500元/平米。而记者了解到，在2011年楼市冰点的时候，在D区、E区，同类的房子能以43万元~45万元的总价格购买到，每平米仅为4800元~5000元。

　　目前，买房方对税费推高购房成本的担忧不无道理。2012年6月1日，玉溪市地方税务局存量房交易价格申报评估系统上线，税费划片区征税以后，较之先前增加了一倍有余，而目前交易过程中，产生税费多由买方承担，记者走访多家中介后得到的都是相同的答案。
   
　　存量楼亟待消化

　　和人们所预想的政策出台后新楼销售会更好不同，目前新楼盘销售优势还没有表现出来。

　　从事房地产销售8年的玉溪盛世尚居销售负责人董涛说，玉溪楼市经历了2011年的冰点，到2012年的不温不火，2013年在刚需释放时就遇到调控政策，新政的细则还未出台，却让楼市“火”了一把。然而这次火的仅仅是二手房市场，新房市场变化不大，甚至略受影响。盛世尚居去年6月开盘均价每平米4900元（根据户型、楼层、朝向不同，有一定系数差，此价格不含应由购房者支付的契税、印花税、公共维修基金及配套费等），总计340套房子目前剩下1/3，去年销售情况还可以，近来受存量房大量交易的影响，销售量略有下降。在董涛看来，新国五条执行以后，大概到今年9、10月份新房交易量会好一些，但是随之而来的问题也可能是二手房的空置和新房价格的上涨。

　　在二手房方面，和记者去年年中走访房屋中介不同的是，去年年中房源少、成交少、中介难做的情况，自今年3月以来有了很大的改观。

　　记者发现，去年曾走访过的几家中介已经关门，而现有的中介生意比往常好，各种房源信息门里门外贴得满满当当。房产经纪人高树芳告诉记者：“最近生意火爆，多的时候每天要过户两三套房子，是以前一个月的生意量。”

　　“可能火过这个月就难做了”。也有中介表达了自己的担忧。“毕竟新国五条开始实施后，二手房交易必然会大受影响，很多不能适应市场的中介只能关门！”房屋中介孙力说。

　　据悉，1、2月份玉溪中心城区二手房交易量呈同比上涨趋势，1月份为154套、2月份为163套，3月份尚无权威统计数据，但从房管局交易大厅和房屋中介的火爆情况来看成交量将会非常大。

　　而从中介的交易价格来看，好的二手房价格较之去年下半年普遍微涨。

　　记者从房管局了解到，玉溪市2012年商品房竣工面积993579平米，比2011年少43.83%；商品房销售面积1716005平米，比2011年增长了24.89%。目前，全市还有261261平米商品房待售。由此可见，2011年的楼市寒冬留下的大量库存都还未能完全消化，除二手房之外，玉溪还有大量的新房亟待销售。同4000元~6000元每平米的二手房相比，玉溪新房的价格也基本在此区间。

　　目前，玉溪二手房总体来看都有生活便利的区位优势，而新房的位置相对偏一些。是买城中心的二手房还是城郊的新房，的确很难选择。最近在忙于选房购房的29岁冯女士就为选购新房还是二手房而纠结。冯女士告诉记者，二手房和新房差不多的价格，甚至好的二手房更贵一些。自己希望住在中心城区，但目前中心城区黄金地段鲜有新开的楼盘，新楼盘大多离城中心较远，上班不方便，生活成本增加。目前的楼盘看下来都没有让冯女士十分满意的，想等一等又怕房价再次上涨和重税征收，到时候就只有离城区较远的新房可以选择。

　　重税政策招来了民间的很多不满情绪和争议。有市民表示，玉溪中心城区有大量曾经原值仅2万元~5万元的福利房、房改房，政策一实施，这些房子如需交易就会被课以数万元甚至上十万元的重税。

　　对此，在中玉花园拥有房产的王先生告诉记者，他暂时不考虑卖房，“黄金地段的老房子配套全、生活成本低、物业管理费低、孩子上学方便，未来10年内还有获得拆迁补偿的可能，即便是出租，租金也可以高很多。”
   
　　房产投资行为普遍存在

　　二手房交易的火爆让人看到了玉溪大量的刚需群体与囤积的大量存量房的矛盾。

　　记者调查了解到，在玉溪，普通人家持有两三套房产并非个别现象。在很多收入、福利较好的单位，一户家庭住房拥有状况普遍是“一套单位福利房，一套改善性住房，部分家庭又为子女娶嫁备置了婚房”。

　　59岁的教师李毅（化名）在园丁小区拥有福利房，为照顾在乡下的父母，2003年又在园丁小区里花7万元购置过一处房产。父母过世后，2008年他以22万元的价格卖掉为父母购置的房屋，得来了楼市当中“第一桶金”。短短几年，白住房子还赚钱的好事，坚定了李毅投资房产的决心。2008年，尚在金融危机的时候，李毅为了圆自己住大房的梦想，用5万元购买户头在铭德上居以每平米2200元的价格买到一套140多平米的房子，李毅至今认为这是他这辈子最骄傲的决定。李毅看着实现了的大房梦及新房周边越来越美的环境，心中乐开了花，更让李毅欣喜的是不到一年时间，房子价格开始如井喷式上涨，不到两年时间，38万元购入的房子涨到了80多万元。尝到甜头的李毅对房屋投资开始无限憧憬，山水佳园二期高层认购的时候，李毅又以8万元买到了户头后12万元转手。在玉水金岸开始认购的时候，李毅又通过联通公司内部团购以4000元每平米的价格拿下一处130平米的房子，准备将来给儿子作为婚房。李毅告诉记者，当时苦于没有更多的钱，要不然自己会赚得更多。有三套房子在手，虽然日子过得很紧，但李毅想到涨价的房子心中更多的是开心和欣慰。新国五条风声出来以后，李毅希望能把园丁小区的房子出手，无奈的是李毅位于六楼的房子在市场上并不受买家们欢迎。

　　像李毅这样的行为，在2009年、2010年玉溪楼市最火热的两年，很多有一定经济条件的家庭都乐此不疲。这样的投机行为在2011年“国八条”出台以后就得到了遏制，2009年玉溪哪里有房卖哪里就疯抢，购得后一转手就赚得盆满钵满的日子也一去不复返。

　　在董涛看来，玉溪刻意炒房的人仅占绝少部分，特别是2011年以后基本都是以刚需住房和改善性住房为主。但购置改善性住房后，非刻意炒房成为了玉溪存在的现象，同时部分中产阶级也把购置房产作为有效的投资和保值手段，这部分人都在无形中推高了玉溪的房价。
    
　　房价趋于合理遥远吗？

　　随着新政的出台，某事业单位的小徐在两周内快速处理了自己的两套房产，为了“快速回笼资金，缓解还贷压力”。此前，小徐一共有三套房产，尝到手中资产增值甜头的同时，也承受了巨大的还贷压力。但更多像小徐这样收入中等，也有两套以上房产的人却再次选择观望。面对即将到来的房产新政，不少人开始关注规避税费风险的办法。一位房屋中介就给李毅支招，“把房子以一个较高的价格过户给已经成年的儿子，比如市场价40万元的房子过户给儿子，价格填45万元”，这样在以后房屋交易时就可以最大化地减少价格差额，以达到避税的目的。中介认为，过户需要产生1万余元的费用，但是总比新政实施以后缴纳6万元以上的税费要好。

　　但记者了解到，过户给自己子女以后也可能出现一些不必要的麻烦。首先过户给孩子或老人，更名后的房产持有年数将从零开始计算，因此需等满五年出售才能避免全额5.6%的营业税，不然要按照过户时新的价格计算营业税。另外，如果孩子将来考虑买房，那么一旦过户，孩子再买房就相当于二套房，享受不到首套房的首付及利率优惠政策。

　　其他的避税办法可谓五花八门。高古楼网站上一位名为玉溪嘉和房产的网友就说，重税的征收对炒房者的打击效果极其有限，炒房者根本不用过户，只需要到公证处做个委托公证即可，委托公证费用是190元。

　　更多的人则关心这次调控会导致房价趋于合理吗？对此，银行理财师顾文涛持悲观态度。他说，2011年楼市寒冬时，冷的不仅仅是楼市，和房地产相关的上下游产业都不同程度遇冷。钢铁、水泥、建材、家电等行业都受较大的影响。从目前我国产业结构来看，房地产业仍然是拉动国家经济发展不可或缺的一架马车。此次调控，二手房交易将受到打压，大量的刚需群体必然购买新房，房价趋于合理并不乐观。

　　从事建筑工作20年的建筑监理龚佳俊对此观点表示赞同，对建筑工程造价了如指掌的他补充，目前土地价格和50余项税费占去了玉溪普通商品房价格的近1/3，土地价格不降低，房价不可能降低，除非有完善的保障房项目建设。

　　值得欣喜的是，今年，省政府下达我市保障性住房建设任务为13006套，其中新建廉租房1310套、新建公租房8816套、新建限价商品房2000套，新增租赁补贴880户，目前已经基本建成8000套。同时，市委、市府已将保障性住房建设列入重点督查事项。大量保障房的出现，对低收入群体来说是一件值得期待的事。
   
　　深度观察

　　房价理性回归任重道远

　　对于为圆自己购房梦的人来说，国家每次对房地产市场的调控，都是一次希望，然而这一次的调控不仅没有让刚需购房者看到希望，甚至带来的是房价再次上涨的悲观预期。记者从调查走访中了解到，10年之中玉溪房价如同撑竿跳一样飞跃，以玉溪目前最炙手可热的二手房——红塔集团生活区D、E区来说，2003年二手房仅7万元~8万元一套，如今已经涨至45万元~48万元，10年涨六倍。而10年间收入并没有如此翻倍，房子对于很多年轻人来说成为一个遥不可及的梦。

　　玉溪作为三四线城市，不得不承认房价还远高于很多人的收入水平。部分人倾全家之财力，为适婚青年谋一套房产，但也有同时拥有几套房产的。相对好的是，玉溪的房产还是以刚需和投资型为主，并未出现大规模的炒房团现象。说到买房，采访中一位坐拥多套房产的业主告诉记者，他买房的初衷并非单纯炒房，而是就目前看来，买房是相对稳妥的投资和让货币保值的手段。手上有点闲钱但是利息收入菲薄，想投资却发现投资无门，股票基金更是过山车，另外人民币的购买力下降速度令人堪忧。“如果是你，手上有些闲钱，你会首先购置什么呢？”他反问记者。

　　确实，目前投资渠道的狭窄导致房产成了有闲钱的人们的理想投资，以此为前提，房价理性回归任重道远。但应看到，房产固然有保值的优点，也有流动性差的缺点。有国家宏观调控的步步紧逼下，是否还是最理想的投资品，值得认真思量。