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拿着只有37年使用权的《国有土地使用证》，业主不甘心。 

 
星云小区的土地使用权证表明土地使用权终止日期到2047年10月6日。 

 
星云小区缩水的土地使用权，让业主觉得很愤慨。

　　业主质疑

　　星云小区属于什么用地性质？

　　近日，有市民拨通玉溪日报新闻热线13908778139，称自己是中心城区星云小区的业主。当开发商说可以办理房产证时，业主才发现本该是70年的土地使用权，自己购买的房产只有36年。对此该市民质疑：星云小区究竟属于什么用地性质？如果是住宅用地，怎么只有36年使用权？如果不是住宅用地，住建部门或房管部门为何会给开发商开发住宅？当时为何给开发商办理商品房预销售许可证？
   
　　记者走访

　　“我们不甘心”

　　3月26日早上9点，星云小区一片宁静。得知记者的来意，两位刚买菜回来的老人顿时激动起来，“从2009年9月搬进来后，物管一直没有通知我们办房产证，到可以办证的时候，才知道土地使用权只有36年。”自称姓王的大爷算了一笔账：“我们买这套房花了50多万，装修又用了10多万，如果真的只能住30多年，那住一年的成本岂不是要2万？”

　　普女士说：“我是在售楼部买的一手房，当时签购房合同的时候，因为合同上没写土地使用年限，我就问售楼小姐，土地属于什么性质？使用年限是多少？售楼小姐告诉我，土地属于城镇住宅用地，使用年限是70年，所以我也没多想就在购房合同上签了字。房子盖好后，因为物管一直没有通知办房产证，所以我们一住就是三年多。”普女士的言语中充满了愤怒：“我当时买这套房子是想把父母接过来养老，但后来知道只有36年的使用权后，感觉自己被骗了。因为怕父母着急，我到现在都不敢和他们说。”

　　愁容满面的董女士说：“我是在光大中介公司买的二手房，当时我曾经问过中介，房子的产权是多少年？中介告诉我，只要是住宅用地都是70年，所以就放心买了。后来住了一年多，因为家里要办贷款需要抵押物，我就去问中介公司什么时候可以办房产证，中介公司说有消息就通知我。2011年6月的一天，中介通知我可以办房产证了，但房子的土地使用年限只到2047年。我当时一听很着急，但因为家里等着用钱，只好把证办了。”董女士说，证是办了，但自己心里一直觉得很愤慨：为什么别人买的房子都是70年的产权，只有自己买的是36年？从那以后，她就和其他业主走上了维权路，希望能把土地使用年限延长至70年，但经过两年多的努力，问题至今仍未得到解决。

　　“只要问题一天不解决，我们都会将维权进行到底，因为我们不甘心！”几位业主都表达了同样的愿望。
   
　　部门回应

　　“将按程序依法给予办理”

　　市国土资源局耕地保护利用科副科长李汶表示，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年”。也就是说，居住用地的使用年限最高不能超过70年，只能小于或者等于70年。换言之，并非所有居住用地的使用年限都是70年，只要是小于或者等于70年都是合法的。

　　第三章第二十二条：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。星云小区地块原来属于综合用地，使用年限为50年，后来变更为住宅用地后，使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限，也就是后来的36年。

　　李汶说，综上所述，我们为开发商办的所有手续都是合法的，并没有违规办理。

　　据李汶介绍，早在2011年，业主第一次来反映情况的时候，他们就依据市政府相关精神，专门给星云小区的开发商打过电话，并详细告知了办理延长土地使用年限的程序以及所需文件资料的清单，但开发商既未按要求提出申请，也未提供所需文件资料，且一直未回应。后来，业主来反映情况的时候，他们再一次当着业主的面给开发商打电话，但开发商一直不来办理，他们也没有办法。

　　在李汶出示的《玉溪市人民政府办公室2010年11月25日专题会议纪要》上，记者看到了以下内容：“一、对售房过程中，有欺诈、隐瞒事实等行为的房地产开发商，相关部门要依法对其进行处罚，维护法律的严肃性。二、经开发商提出申请，负责补缴土地出让金等相关费用，对照溪园小区、瑞龙祥城两个项目的城镇住宅用地、商业用地的实际用途，按土地用途最高年限依法办理用地手续。三、对存在与瑞龙祥城类似问题的其他房地产项目，可比照此办法给予解决”。

　　李汶表示：“我们再次向广大业主承诺，只要开发商提出申请，并提供所需文件资料，我们都将按程序依法给予办理。”
   
　　律师意见

　　可以考虑向法院提起诉讼

　　凌云律师事务所律师赵文良认为，土地使用权年限缩水，开发商是否应当承担违约责任，首先要看其在订立房屋买卖合同时开发商是否尽到了告知义务，即告诉购房者土地使用权的真实年限情况。如果开发商已经尽到了告知义务，购房者仍然愿意购买的，可以认定买卖合同真实有效，开发商不承担违约责任。如果开发商没有尽到告知义务，则开发商的行为构成了欺诈，购房者可以请求人民法院确认购房合同无效，要求开发商赔偿损失。

　　赵文良说，从理论上讲，购房者的购房款中已包括了土地出让金，则房产的实际使用期限应该反映在房价上，因此就现实中存在的土地使用权年限缩水的问题，购房者存在隐性的购房损失，这种损失，购房者应当得到相应的补偿，如开发商降低房价、退还不够年限的土地出让金等。但实际生活中土地使用年限与房价之间的关系并不明晰，同时法律也没有规定此种情况下土地出让金等费用的具体分摊计算方法，因此很难计算应当如何赔偿购房者的此项损失，鉴于法律规定上尚存空白，购房者是否能得到补偿，取决于法院对法律原则和理论的理解和自由裁量权。

　　赵文良表示，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。此条只规定了使用权期限届满的情况，目前没有法律规定土地使用权年限未达到法律规定最长年限如何处理。一般的做法是由开发商申请延长有关年限，补办有关手续，补缴土地出让金，但开发商不配合购房者难以维权，此种情况下购房者是否有权自行申请，目前法律没有规定。建议购买者通过政府与开发商协调，如开发商经协调后仍不配合，可以考虑向法院提起诉讼。